현대차그룹이 단숨에 10조를 벌 수 있는 방법
현대차그룹의 삼성동 GBC 부지. 건축설계 내용에 대해서 서울시와 오랜 기간 옥신각신 협의를 하다 최근에서야 49층 규모 건물 3개동을 짓는 것으로 합의를 봤습니다.
현대차그룹은 2014년 한전부지였던 토지를 10조 5,500억원이라는 어마어마한 자금을 들여서 매입했습니다. 당시 감정가액은 3조 3,000억원이었고, 경쟁 입찰에 참여했던 삼성그룹은 4조 6,700억원 수준으로 입찰가를 써냈었죠. 감정가의 3배, 삼성그룹 입찰가의 2배가 넘는 금액으로 낙찰받은 것입니다.
당시에는 말이 많았습니다. “터무니 없는 가격으로 고가 매입한 것이다.” “승자의 저주가 될 것이다.” “현대차그룹이 대가를 치르게 될 것이다.”
현재 해당 부지의 시세는 20조원에 달합니다. 현대자동차 2025년 영업이익이 11조 5,000억원 수준인데, 토지를 10년 넘게 보유함으로 인해서 한 해 영업이익에 버금가는 돈을 번 것입니다. 물론 금싸라기 땅이다보니, 앞으로의 가치는 더욱 높아질 것으로 보입니다.
하지만, 정확히 말하자면 현대차그룹이 아직 돈을 번 것은 아닙니다. 현대차그룹의 장부상 토지가액은 취득 당시의 금액인 10조 5,500억원입니다. 여기에서, 현대차그룹이 실질적으로 10조를 단숨에 벌 수 있는 방법이 있습니다. 바로 ‘유형자산 재평가’를 통해 토지의 장부상 가치를 현재 시세인 20조원 수준으로 평가하는 것입니다. 이렇게 되면 현대차그룹의 자산은 순식간에 10조 가까이 증가하게 됩니다.
자산을 순식간에 증가시킬 수 있는 방법. “유형자산 재평가(감정평가)”
이번 글에서는 기업 재무/회계 실무자가 유형자산 재평가에 대해서 꼭 알아야 할 내용에 대해 모두 정리해봤습니다.
유형자산 재평가에 대한 기본 내용
기본적인 설명
유형자산 재평가. 쉽게 말해 ‘과거’에 머물러 있는 유형자산의 장부상 가치를, ‘현재’의 시세에 맞게 재평가하여 장부에 기재하겠다는 것입니다.
현대차그룹의 예시는 금액이 너무 크다 보니 와닿지 않습니다. 그래서 실제 감정평가 건을 예시로 들어 쉽게 설명드리겠습니다.
10년 전 회사가 100억을 들여 땅을 샀습니다. 취득 당시 100억을 들였으니, 재무상태표상 토지 가치가 100억으로 기재되어 있습니다. 어느덧 시간이 많이 흘렀습니다. 땅값이 많이 올라서 현재 시세는 300억입니다. 하지만, 우리 회사의 재무상태표상 토지의 가치는 여전히 100억입니다. 이때, 회사가 자산을 단기간에 늘릴 수 있는 방법이 바로 ‘유형자산 재평가’입니다. 재무상태표상 장부가액을 현재 시세인 300억으로 평가하여 기입하게 되면, 순식간에 200억의 자산이 증가하게 됩니다.
이러한 유형자산 재평가는 재무구조 개선이 필요한 기업, 신용등급 상승을 통해 대출금리를 하락시키려는 기업, 자산을 취득한지 오랜 기간이 지난 기업에게 필요합니다.
관련 규정
회계기준에서는 유형자산 재평가와 관련해서 아래와 같이 명확한 규정을 두고 있습니다.
- K-IFRS(한국채택국제회계기준) 제1016호 문단 36
- 일반기업회계기준 제10장 유형자산 문단 10.38
기업들이 재평가를 받는 이유
1. 재무구조의 개선
재무구조가 개선됩니다. 이는 신용등급 상승, 대출금리 하락, 여신한도 상승으로 이어집니다.
인플레이션으로 인해 자산의 시세는 장부상 가액보다 상승해 있는 경우가 많습니다. 이때 유형자산 재평가를 받게 되면, 유형자산에 대한 재평가이익은 자본과 자산의 증가로 이어집니다.
자본이 증가하면 부채비율이 하락하게 됩니다. 신용평가 회사는 이를 보고 신용등급을 유지시키거나 상승시키게 됩니다. 신용등급이 상승하게 되면 대출 만기가 연장되거나 여신 한도가 증가할 수 있습니다. 혹은 리파이낸싱을 진행하면서 대출금리를 하락시키거나 더 높은 금액을 한도로 대출을 진행시킬 수 있습니다.
2. 무상증자의 수단
자산 재평가를 무상증자의 수단으로 활용할 수 있습니다.
유형자산 재평가로 인한 재평가이익은 회계기준상 기타포괄손익, 기타포괄손익누계액 계정으로 처리됩니다.
- 손익계산서상 처리 : 재평가이익 증가 → 기타포괄손익 증가
- 재무상태표상 처리 : 기타포괄손익 증가 → 기타포괄손익누계액 증가
기타포괄손익누계액은 자본 계정에 속하는 항목이므로, 기타포괄손익누계액의 증가는 곧 자본의 증가로 이어지게 됩니다. 따라서, 무상증자 성격의 방법으로 자본을 증가시킬 수 있는 것입니다.
3. 재무상태표에 정확한 자산가치 반영
기업의 자산가치를 재무상태표에 정확하게 반영할 수 있습니다. 이를 통해 기업의 전략적 의사결정을 도울 수 있습니다.
기업이 인수 혹은 합병을 앞두고 있다고 가정해보죠. 유형자산의 장부상 가액이 예전 취득가액에 머물러 있다면, 그만큼 기업의 자산은 저평가될 수 밖에 없습니다. 이는 인수가액 혹은 합병비율 협상 시 불리한 점으로 작용하게 됩니다. 이 때, 유형자산 재평가를 통해 현재 시세 수준에 부합하는 공정가치를 재무상태표에 반영하고, 이를 협상에 유리하게 활용할 수 있습니다.
또한 유형자산의 활용 방안에 대해서도 전략적 의사결정을 할 수 있습니다. 현재 시세 수준으로 평가된 자산의 가치를 바탕으로 자산의 보유, 매각 혹은 개발 등의 의사결정을 할 수 있습니다.
언제 재평가를 받는 것이 좋을까요?
다음과 같은 상황이라면 유형자산 재평가를 받는 것을 추천드립니다.
- 부채비율이 높아 재무건전성이 악화된 기업
- 신용등급을 상승시켜 낮은 금리, 높은 여신 한도로 신규 대출을 받으려는 기업
- 신용등급을 상승시켜 부채상환 압박을 해소하려는 기업
- 재무건전성의 악화로 인해 주주들의 우려가 크거나 주가 하락 압박이 있어 기업 이미지의 개선이 필요한 기업
- 자산 취득 이후 일정 기간이 경과하여 장부가액이 시세 수준을 반영하지 못 하는 기업
- 인근 시세 대비 저가에 자산을 취득하여 시세 수준으로 장부가액에 반영하고 싶은 기업
연중 다음과 같은 시기에 유형자산 재평가를 받는 것을 추천드립니다.
- 연말 재무제표 결산 시 반영을 위한 유형자산 재평가 : 11월 초 ~ 1월 말
- 분기/반기별 재무제표 결산 시 반영을 위한 유형자산 재평가 : 분기말에 속한 달(3월, 6월, 9월)
재평가를 받으면 세금이 늘어날까요?
유형자산 재평가는 세금을 증가시키지 않습니다.
법인세
법인세 = 과세표준(당기순이익에서 세무조정) x 법인세율 – 공제/감면액
법인세는 당기순이익을 세무조정한 과세표준에 부과됩니다. 유형자산 재평가이익은 당기순이익과 무관한 기타포괄손익 계정으로 처리됩니다. 따라서 기타포괄손익의 증가는 당기순이익에 영향을 미치지 않습니다. 즉, 유형자산 재평가이익은 법인세를 증가시키지 않습니다.
보유세(재산세, 종합부동산세)
보유세 = 공시지가/기준시가 x 보유세율
보유세는 토지는 공시지가, 건물은 기준시가에 대해 부과됩니다. 즉, 장부상 가액에 따라서 부과되는 것이 아닙니다. 따라서 재평가이익으로 유형자산의 장부상 가액이 증가하더라도 보유세가 증가하지 않습니다.
이연법인세
이연법인세는 회사가 추후 납부해야 할 법인세를 미리 인식하는 계정입니다. 재평가이익 중 일부는 추후 매각 시 발생할 세금을 고려해 일정 금액을 미리 ‘이연법인세’ 계정으로 인식하게 됩니다. 이는 현재 납부될 세금과는 관련이 없으며, 납부해야 할 세금을 증가시키지 않습니다. 이연법인세 관련 내용은 다른 글을 통해 자세하게 정리하려고 합니다.
