건물을 제외하고 토지만 자산 재평가(감정평가) 받을 수 있나요?
네, 가능합니다. 건물을 제외하고 토지만의 자산 재평가를 진행하는 것은 실무적으로 많이 진행되는 방법입니다.
유형자산 재평가는 재무상태표의 ‘계정별’로 진행할 수 있습니다. ‘토지’ 계정과 ‘건물’ 계정은 다른 계정이기 때문에, 재평가 여부를 개별적으로 결정할 수 있습니다. 따라서 ‘건물’을 제외하고 ‘토지’만의 감정평가를 진행할 수 있고, 실무적으로도 이러한 방식으로 재평가가 많이 수행되고 있습니다.
건물은 감가상각되는 자산입니다. 재평가로 인해 건물의 장부상 가액이 증가하게 되면 추후 매년 감가상각비가 증가하게 됩니다. 이는 재평가 이후 매년 회사의 비용이 늘어난다는 것이고, 당기순이익이 감소하는데 영향을 미칩니다. 건물의 재평가는 이러한 재무적 부담이 존재합니다.
반면, 토지는 감가상각되지 않는 자산입니다. 한번 재평가를 받아 재무상태표상 토지의 장부가액이 변경된다면, 다음 재평가를 진행하기 전까지 그 장부가액은 변동되지 않습니다. 매년 감가상각비가 발생하지도 않구요. 따라서 토지의 재평가는 건물과 달리 비용 증가와 같은 재무적 부담이 없기 때문에, 실무적으로 토지만의 재평가가 많이 이뤄지고 있습니다.
| 구분 | 토지 | 건물 |
|---|---|---|
| 자산의 특성(감가상각 여부) | 감가상각되지 않음 | 감가상각됨 |
| 감가상각비 발생 여부 | 감가상각비 발생 X | 감가상각비 발생 O |
| 당기순이익 감소 여부 | 당기순이익 감소 X | 당기순이익 감소 O |
건물의 감가상각비 증가 예시
자산 재평가로 인해서 건물의 감가상각비가 증가하게 되는 예시를 들어보겠습니다.
기존 건물 장부가는 100억원이었고, 자산 재평가를 통해 건물 장부가가 150억원으로 증가하였다고 가정해보겠습니다. 그리고 회계기준상 건물을 앞으로 50년에 걸쳐서 감가상각하기 결정했다고 해봅니다.
기존 건물 장부가에 의한 감가상각비는 연간 2억원(100억원/50년)이었습니다. 하지만 자산 재평가로 인해, 감가상각비는 연간 3억원(150억원/50년)으로 증가하게 됩니다. 연간 1억원의 비용이 증가하게 되는 것입니다. 50년에 걸쳐 감가상각이 이루어지기 때문에, 추후 50년동안 감가상각비는 연간 3억원이 되는 것이고, 이는 순이익이 줄어들게 되는 것에 영향을 미치게 됩니다.
| 구분 | 기존 장부가 | 자산 재평가로 인한 변경된 장부가 |
|---|---|---|
| 장부가액 | 100억원 | 150억원 |
| 상각년수 | 50년 | 50년 |
| 감가상각비 | 2억원 (= 100억원 / 50년) | 3억원 (= 150억원 / 50년) |
| 비용 증가분 | – | 기존 장부가 대비 1억원 증가 |
회사 소유 부동산이 ‘토지,건물’ 형태가 아닌 ‘집합건물’입니다. 이러한 경우에도 토지만의 자산 재평가를 진행할 수 있나요?
네, 가능합니다. 집합건물임에도 토지만의 자산 재평가를 진행할 수 있습니다.
집합건물의 전유부분과 대지사용권의 개별 처분은 불가
집합건물이란 한 동의 건물이 여러 개의 독립된 공간으로 나뉘어져 각기 다른 소유자가 소유할 수 있는 건물을 말합니다. 쉽게 말하면 아파트, 오피스텔, 상가 등이 집합건물이죠. 회사 소유 부동산 중 자산 재평가가 의뢰되는 집합건물은 지식산업센터, 근린상가 등이 있습니다.
집합건물은 ｢집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법)｣에 따라서 전유부분(건물)과 대지사용권(토지)를 원칙적으로 분리해서 처분할 수 없습니다. 1개 호실의 건물 부분과 토지 부분을 나눠서 매각할 수는 없다는 의미입니다.
자산 재평가 시 집합건물의 전유부분과 대지사용권 가액은 구분 필요
반면, 자산 재평가(감정평가)는 전유부분(건물)과 대지사용권(토지)의 가액을 분리해서 표시해줘야 합니다.
- 회계기준상 요구 : 기업회계기준(K-IFRS 등)에서는 토지와 건물을 별도의 자산 항목으로 인식합니다. 감가상각 대상인 건물과 비상각대상인 토지를 구분하여 재무상태표에 반영해야 하고, 이에 따라 건물 부분과 토지 부분의 가액을 분리해서 표시해줘야 합니다.
- 세무상 필요성 : 재평가에 따른 세무 처리(재평가이익, 감가상각비 계산 등) 역시 토지분과 건물분을 나누어 산정해야 정확한 세무신고가 가능합니다.
집합건물은 ｢감정평가에 관한 규칙｣에 따라서 다른 거래사례와 비교를 통해서 감정평가를 수행합니다. 지식산업센터 1개 호수를 평가하고자 한다면, 유사한 지식산업센터의 거래사례와의 비교를 통해서 감정평가액을 결정하게 되는 것이죠.
이후 부동산의 소재지, 건물의 규모, 층수 등에 따라서 토지와 건물의 배분가액을 결정하게 됩니다. 회사 입장에서는 배분된 토지가액만 재무상태표에 반영할 수 있습니다.
그렇다면 건물은 자산 재평가(감정평가)를 받을 필요가 없는 건가요?
아닙니다. 기업의 재무적 전략에 따라서 건물의 자산 재평가가 필요한 경우도 있습니다.
앞서 말씀드린 건물 자산 재평가의 단점은 추후 매년 발생할 감가상각비(비용)가 상승한다는 점입니다. 그럼에도 불구하고, 건물의 자산 재평가로 인한 재무 건전성 개선 효과가 더욱 큰 경우에는 건물의 자산 재평가가 효과적인 선택이 될 수 있습니다.
건물의 자산 재평가가 효과적인 경우는 다음과 같습니다.
- 부채비율 개선 목표가 중요한 경우 : 토지만의 자산 재평가로는 목표하는 수준의 부채비율이 달성되지 않을 수 있습니다. 이 때 건물까지 재평가를 진행하게 되면, 재평가이익이 커져 부채비율을 더욱 낮출 수 있게 됩니다.
- 여신한도(대출규모) 확대가 목적인 경우 : 은행이 대출한도, 금리조건 등을 결정할 때에는 재무상태표상 자산의 규모 및 부채비율 등을 고려해서 결정하게 됩니다. 따라서 추후 감가상각비가 증가하더라도, 여신한도(대출규모)를 늘리는 것이 재무적으로 더욱 중요한 경우 건물의 자산 재평가는 효과적인 수단이 될 수 있습니다.
- 법인세 절감을 고려하는 경우 : 감가상각비의 증가는 비용의 증가라는 재무적 부담을 의미합니다. 다른 관점에서 접근한다면 비용이 증가한다는 것은 세무상 손금산입이 증가한다는 것이고, 이는 곧 법인세 절감으로 이어질 수 있습니다. 감가상각비의 증가분과 법인세 절감분을 비교하여, 건물의 재평가 여부를 결정할 수 있습니다.
- M&A, 지분매각, IPO 등을 준비하는 경우 : 큰 재무적 이벤트를 앞둔 경우에는 자산의 가치와 기업가치를 증대시켜 투자자에게 어필하는 것이 중요합니다. 이러한 경우에도 건물의 자산 재평가는 효과적인 방법이 될 수 있습니다.
